Bouwen en wonen

Er is grote vraag naar passende woonruimte voor bijna alle doelgroepen. De focus ligt op wonen. Bouwen is een middel. We zien vooral een toenemende vraag naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens vanaf de leeftijdscategorie 55 jaar en ouder. Om aan de vraag van deze doelgroep te voldoen zetten we in op woningbouw voor deze leeftijdscategorie. Dat betekent dat we gelijkvloerse woningen toevoegen. Zoals appartementen. Ook wordt gedacht aan vormen zoals hofjeswoningen of patiobungalows. Door het toevoegen van deze woningen kunnen we doorstroming bevorderen. Er komt dan woonruimte vrij binnen onze bestaande woningvoorraad voor andere doelgroepen zoals starters en gezinnen. Daarnaast blijven we aandacht houden voor het toevoegen van woningen voor gezinnen.

Dankzij de toename van het aantal inwoners in onze gemeente houden we de leefbaarheid en het voorzieningenniveau in de dorpen en de stad Schagen in stand. We nemen onze verantwoordelijkheid bij het oplossen van de woningnood in onze gemeente. Dit doen we door flink extra te bouwen. We groeien in ons woningbouwprogramma van 300 naar 500 nieuwe wooneenheden per jaar. Ook het aantal sociale huurwoningen moet groeien totdat de wachttijd voor een sociale huurwoning gedaald is naar 3,5 jaar in de stad Schagen en 2,5 jaar in de dorpen. Bij woningbouwplannen streven we naar gemêleerde wijken.

Wat hebben we gedaan:

·         Het accent ligt op het creëren van wooneenheden. In 2023 is de bouw gestart van 491 woningen. In 2023 zijn 197 woningen opgeleverd en toegevoegd aan de woningvoorraad.
·         We werken volop aan het programma Wonen. Hiermee zorgen we voor een complete aansturing van ons woningbouwprogramma. Onze capaciteit is zo efficiënt en nuttig mogelijk ingezet. De monitoring wordt verbeterd. De basis wordt op orde gebracht. Ook zorgen we voor een langetermijnstrategie om ook voor de lange termijn voldoende bouwmogelijkheden te hebben in onze gemeente. Een voorbeeld hiervan zijn de projecten Muggenburg Zuid en Schagen Oost. Voor Schagen Oost heeft de gemeenteraad in 2023 het benodigde voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld.
·         We zetten maximale creativiteit in om zoveel mogelijk extra betaalbare en duurzame woonruimte te creëren. Dat doen we niet alleen door nieuwbouw te realiseren, maar ook door het benutten van kansen binnen de bestaande bebouwde omgeving. Onder andere door het splitsen van grote woningen in een beneden- en bovenwoning en door transformatie van kantoor- en bedrijfsgebouwen. Voor het splitsen van woningen is een pilot gestart aan de Kastanjestraat in Schagen door de Wooncompagnie. We hebben volop aandacht voor mogelijkheden om doorstroming te bevorderen.  
·         In augustus 2023 is het woningmarktonderzoek gemeente Schagen 2023 opgeleverd. Het woningmarktonderzoeksrapport is vooral een bruikbaar handvat dat ons in zijn totaliteit helpt om richting te geven aan keuzes in het woningbouwprogramma. Het gaat daarbij om patronen die gezien worden en minder om de exacte cijfers. Het woningmarktonderzoek is geïnitieerd om de uitdagingen op dit terrein nog beter te duiden en om nog meer kleur te geven aan de richting voor de toekomst.
·         We bouwen waar mogelijk binnenstedelijk en aan de randen van dorpen en wijken; het straatje erbij. Omdat deze ruimte beperkt is onderzoeken we ook mogelijkheden in het buitengebied.
·         Op de locatie Noorderlicht realiseren wij 120 woningen. 45 van deze woningen zijn bestemd voor de huisvesting van Oekraïners. De woningen vallen onder de sociale huur. Op termijn wordt een deel van deze woningen verkocht. Dit project had, en heeft, door de maatschappelijke urgentie een bijzondere dynamiek. Hierover is in december 2023 een RIM uitgebracht.
·         We laten geen middel onbenut om betaalbaar woningen te bouwen en te houden voor eigen inwoners. Dit doen we door het toepassen van instrumenten als de zelfbewoningsplicht, het anti-speculatiebedingen en gunstige toewijzingscriteria voor lokale inwoners in geval van nieuwbouwwoningen.
·         We verstrekken aan starters op de woningmarkt een startersrenteregeling. In 2023 hebben wij 43 kopers kunnen helpen met deze regeling.
·         We hebben een Doelgroepenverordening vastgesteld waarin doelgroepen en instandhoudingstermijnen van sociale- en middenhuurwoningen en sociale koopwoningen zijn vastgelegd.
·         We zijn gestart met het opstellen van een huisvestingsverordening inclusief urgentieregels. In de huisvestingsverordening is een mogelijkheid om regels ten behoeve van een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen op te nemen. Daarnaast kunnen in de huisvestingsverordening regels opgenomen worden voor het verlenen van voorrang aan mensen met een economische- of maatschappelijke binding. Dit wordt nader onderzocht.
·         We hebben de mogelijkheid van de inzet van een Sociaal Vereveningsfonds onderzocht. Het Sociaal Vereveningsfonds wordt in 2024 vormgegeven.
·         Voor 2 woningbouwprojecten hebben we subsidie ontvangen vanuit de Start Bouwimpuls (SBI), een subsidieregeling van het Rijk. De SBI was bedoeld voor projecten die planologisch ver genoeg zijn om uiterlijk in 2024 of 2025 te starten met bouwen, maar door de veranderende omstandigheden financieel niet meer sluitend zijn en daardoor dreigden te vertragen of ‘on hold’ worden gezet. 
·         Voor sociale huurwoningen hanteren we voor woningcorporaties een verlaagde grondprijs. Koopwoningen subsidiëren we niet.
·         Voor sociale koopwoningen hebben we de definitie vastgesteld. Sociale koopwoningen zijn woningen tot 80% van de Nationale Hypotheek Garantie grens. Bovendien is het een woning die verkocht wordt met koopgarant. In 2023 zijn 11 woningen door Wooncompagnie verkocht met een koopgarant constructie.
·         We hebben ingezet op een groei van het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in onze totale woningvoorraad. Bij grotere projecten, zoals in onze omgevingsvisie gedefinieerd, bouwen we minimaal 40% goedkope koop of sociale huur. Bij kleine projecten bouwen we gemiddeld, gedurende de coalitieperiode, meer dan 30% goedkope koop of sociale huur.
·         In maart 2023 hebben we de Woondeal 2.0 ondertekend. Daarin is voor het woningbouwprogramma afgesproken om te streven naar tweederde betaalbare woningbouw met daarin 30% sociale huurwoningen. Onder betaalbare woningen verstaan we sociale- en middenhuurwoningen en koopwoningen tot € 355.000. Dit uitgangspunt geven we samen met het uitgangspunt over de betaalbaarheid mee in de woonadviezen voor nieuwe woningbouwinitiatieven. In 2023 bedroeg het aandeel sociale huurwoningen 23% ten opzichte van de totale woningvoorraad in de gemeente. Met de afspraken in de Woondeal 2.0 willen we toegroeien naar een aandeel van 30% sociale huurwoningen.
·         Bij startende projecten inventariseren we of collectief particulier opdrachtgeverschappen (CPO’s) die zich bij ons gemeld hebben, een plaats kunnen krijgen in het project. We maken gebruik van een meldpunt waar inwoners met CPO plannen zich kunnen melden.
·         Via prestatieafspraken met de woningcorporaties hebben we afspraken gemaakt over het toevoegen van sociale huurwoningen aan de woningvoorraad, over de verdeling van de beschikbare woonruimte in de gemeente en over het huisvesten van statushouders en urgenten.
·         Er wordt in samenwerking met de Wooncompagnie een ambtelijke werkgroep opgericht om te onderzoeken of een verhuisvoordeelregeling gemaakt kan worden die past bij de gemeente.

Kortom: “Een gemeente die steeds aansluit bij de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vraag en bijdragen aan sterke kernen”.

Implementatie Omgevingswet
In 2023 hebben we hard gewerkt aan de implementatie van de Omgevingswet. Deze is op 1 januari 2024 in werking getreden. Veel collega’s zijn hierbij betrokken geweest. Ook hebben we intensief samengewerkt met andere gemeenten, ketenpartners, adviseurs, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en leveranciers van nieuwe applicaties.

Terugkijkend op het afgelopen jaar hebben we ontzettend veel werk verzet op het gebied van ICT in relatie tot het Digitaal Stelsel Omgevingswet. Nieuwe applicaties zijn aangeschaft, gevuld en veelvuldig getest. Daarnaast zijn er tal van trainingen, bijeenkomsten en webinars door onze medewerkers bijgewoond om de Omgevingswet verder onder de knie te krijgen.

In dat kader hebben we ook diverse bijeenkomsten met de raad en het college georganiseerd, waarin nieuwe taken, rollen en bevoegdheden de revue zijn gepasseerd. De raad heeft de benodigde besluiten genomen om de Omgevingswet goed uit te kunnen voeren. Denk aan het adviesrecht van de raad, de verordening nadeelcompensatie, het instellen van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit en het delegatiebesluit om bepaalde bevoegdheden van de raad aan het college te delegeren.
 We hebben organisatorische aanpassingen doorgevoerd en nieuwe werkwijzen en processen ontwikkeld en geïmplementeerd. Met de introductie van de omgevingstafel wordt recht gedaan aan de gewenste integrale benadering van vraagstukken en initiatieven in de fysieke leefomgeving.

Diverse verordeningen, zoals de legesverordening en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) zijn op basis van de Omgevingswet geactualiseerd.

Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet gaan onze bestemmingsplannen op in een tijdelijk omgevingsplan. Tot 2032 hebben gemeenten de tijd om dit tijdelijke deel om te zetten naar 1 definitief omgevingsplan voor de hele gemeente. We hebben er veel tijd en energie ingestoken om te kunnen werken met dit nieuwe instrument. Een eerste omgevingsplanwijziging voor een deelgebied is in voorbereiding.

Dienstverlening en communicatie heeft uiteraard ook de nodige aandacht gekregen. We hebben informatiebijeenkomsten over de Omgevingswet voor ondernemers en inwoners georganiseerd. We hebben een participatiehandreiking voor initiatiefnemers in de fysieke leefomgeving opgesteld en we hebben weer een fysiek omgevingsloket tot stand gebracht. 

Ondanks alle inspanningen is de finish nog lang niet in zicht. We zullen ook de komende jaren nog in een overgangsfase verkeren. We moeten nog een flinke slag slaan om daadwerkelijk ‘Omgevingswetproof’ te zijn. 

Wet kwaliteitsborging
Net als de Omgevingswet, is ook de Wet kwaliteitsborging op 1 januari 2024 in werking getreden. In 2023 hebben we beleid opgesteld met als doelstelling om de bouwkwaliteit te verhogen. Vanaf 1 januari 2024 dient een initiatiefnemer bij een aanvraag rekening te houden met dit beleid en zullen bouwwerken met een laag risico niet meer door de gemeente worden getoetst, maar door een door de initiatiefnemer ingehuurde kwaliteitsborger.

Uitvoerings- en handhavingsstrategie
In 2023 hebben we de uitvoerings- en handhavingsstrategie voor 2024 tot en met 2027 voor de taken vergunningverlening en handhaving & toezicht opgesteld. Om invulling te geven aan een goede uitvoeringscyclus voor deze taken nemen we de planning voor deze taken jaarlijks op in een uitvoeringsprogramma. Daarnaast leggen we jaarlijks in een verslag vast of de planning en doelstellingen uit het programma zijn gerealiseerd.